Saviez-vous que... Droit locatif
Par Damarys Abigail Pineda Machado
- Saviez-vous qu’actuellement un locateur ne peut pas évincer son locataire pour subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l’affectation de son logement résidentiel?
En effet, depuis le 6 juin 2024, date de l’entrée en vigueur de la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, un moratoire de trois ans est en place. Certaines exceptions s’appliquent, notamment dans les cas suivants :
- L’avis d’éviction a été transmis avant le 22 mai 2024;
- L’avis d’éviction a été transmis après le 21 mai 2024, et le locataire a avisé le locateur, avant le 6 juin 2024, de son intention de s’y conformer ;
- L’avis d’éviction a été transmis après le 21 mai 2024, et le locateur a présenté une demande de reprise de logement au Tribunal avant le 6 juin 2024.
De plus, un décret du Gouvernement du Québec pourrait permettre la levée de la suspension du droit d’éviction pour les locateurs, applicable à toute partie du territoire québécois. La suspension pourrait également prendre fin lorsque le taux d’inoccupation des logements locatifs, publié par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) pour l’ensemble des centres urbains du Québec comptant au moins 10 000 habitants, atteindra 3 %. Dans ce cas, un avis sera publié dans la Gazette officielle du Québec par le ministre.
- Saviez-vous qu’il est possible pour un locateur de transmettre un avis de non-reconduction de bail à un locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois?
En effet, l’article 1944 du Code civil du Québec permet au locateur d’éviter la reconduction du bail en avisant le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il souhaitait y apporter une modification. Cet avis doit donc être transmis dans la même période que celle des avis d’augmentation de loyer. Dans le mois suivant la réception de l’avis, le locataire doit informer le locateur de son refus de mettre fin au bail ou de son intention de quitter les lieux. À défaut, il est réputé avoir refusé de quitter. Dans ce cas, le locateur devra s’adresser au Tribunal pour mettre fin au bail dans le mois suivant le refus du locataire. Si cette démarche n’est pas faite, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.
- Saviez-vous que depuis le 21 février 2024, le locateur a également l’alternative de refuser une cession de bail sans qu’un motif sérieux soit requis?
En effet, un locateur pourrait, par exemple, vouloir choisir son propre locataire ou planifier des rénovations au logement pour refuser la cession. L’article 1978.2 du Code civil du Québec prévoit que, dans ce cas, le bail est résilié de plein droit à la date de cession indiquée dans l’avis transmis par le locataire.
- Saviez-vous que depuis le 6 juin 2024, la protection des personnes aînées a été renforcée, tant pour les reprises de logement que pour les évictions en cas de subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation?
Auparavant, un locataire aîné était protégé contre une reprise ou une éviction s’il avait 70 ans ou plus, occupait le logement depuis au moins 10 ans et avait un revenu égal ou inférieur au revenu maximal pour l'admissibilité à un logement à loyer modique. Désormais, avec l’article 1959.1 du Code civil du Québec, le seuil d’âge est abaissé à 65 ans, et le revenu maximal est porté à 125 % du revenu d’admissibilité à un logement à loyer modique. Il existe néanmoins quelques exceptions, notamment si le locateur, lui-même âgé de 65 ans et plus, souhaite reprendre le logement pour y résider.
- Saviez-vous qu’un locateur doit, lors de la conclusion du bail, transmettre un avis à son nouveau locataire indiquant notamment le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents?
Depuis le 21 février 2024, il est encore plus crucial de bien compléter la clause G du bail et de transmettre cet avis. Désormais, un locateur qui inscrit de fausses informations ou omet sciemment de remettre cet avis peut être condamné à des dommages-intérêts punitifs, comme prévu à l’article 1896 du Code civil du Québec.
